Приватна квартира і спільний будинок

Згідно з офіційною статистикою, в Україні понад 230 тисяч багатоповерхівок. У них розташовані 12,8 мільйона квартир. У таких будинках мешкає майже половина (47,5%) українського населення.

Переважна більшість багатоквартирних будинків (80%) потребує ремонту. Йдеться не лише про поточний, але й про капітальний. Щоб упоратися з усіма цими видами робіт, необхідно витратити щонайменше 15 мільярдів доларів. Звісно, таку суму на згадані цілі держава наразі виділити не може.

Великі надії щодо реформування житлового сектора покладаються на об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Закон про їх створення Верховна Рада ухвалила 29 листопада 2001 року. Відтоді в Україні зареєстровано понад 17 тисяч ОСББ. Насправді, як зазначалося під час київського медіа-дня, така кількість ОСББ з огляду на масштабність українського житлового сектора є незначною. Проте втішає динаміка їх створення, яка останнім часом суттєво прискорилася.

Особливість нового етапу реформування житлового господарства

Керівник проекту Групи Світового банку Гжегож Гайда нагадав, що житлова реформа в Україні стартувала ще 1992 року. Тоді почалася приватизація житлового фонду. «В результаті не лише квартири, а й цілі житлові будинки з державної власності перейшли до приватної», — підкреслив він.

Однак, на думку Гжегожа Гайди, чинне українське законодавство довго ігнорувало цей факт. У згаданій царині суттєві зміни почали відбуватися лише останнім часом. Торік набув чинності закон №417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». А, за інформацією заступника голови Комітету Верховної Ради з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства Альони Бабак, 9 грудня 2015-го цей комітет вніс до ВР проект закону «Про житлово-комунальні послуги», зареєстрований за №1581-д. «Законопроект пропонує ключові вимоги до договору між власниками будинку та управителем», — зазначила Альона Бабак.

Ці два закони мають відіграти вирішальну роль у реформуванні житлового сектора України. Бо передбачають, що саме мешканці багатоквартирних будинків повинні відповідати за утримання цих будинків і забезпечити їм максимальну енергоефективність. Нині ж рівень енергоефективності багатоповерхі-вок є вкрай низьким. За словами Гжегожа Гайди, за цим показником Україна у 3—4 рази поступається країнам Центральної Європи.

Як виглядатиме український житловий сектор після реформування? Гжегож Гайда зазначив: «Ми повинні мати в центрі всіх відносин будинок — індивідуальний чи багатоквартирний. І саме будинок повинен стати основним клієнтом на ринку комунальних послуг — замовляти послуги з тепла, водопо-стачання, ремонту, утримання тощо».

Такий підхід сповідується в країнах європейської спільноти. Тепер він реалізується і в нас.

Світоглядні зміни

Ще донедавна, приватизувавши квартиру, люди були переконані, що решта спільного майна в будинку, зокрема горища, підвали, сходи, ліфти, під’їзди тощо, належать до комунальної власності. Тож і не поспішали опікуватися ним.

Парадокс у тому, що й місцеві органи влади практично повірили у це. Тому не випадково в Києві та багатьох інших містах на фасадах багатоповерхівок і досі можна побачити дивні таблички з написами, що ці будинки перебувають у комунальній власності. І це притому, що в багатьох випадках усі без винятку квартири там можуть бути приватизованими.

«Насправді всі ми з вами, хто приватизував, придбав житло, — зауважила Альона Бабак, — вже з

1992 року стали співвласниками спільного майна в багатоквартирних будинках. І лише в липні 2015-го, завдяки закону №417, усім власникам сказали, що вони є господарями, можуть розпоряджатися своїми будинками так, як вважають за потрібне. Ні мер, ні ЖЕК, ні міністр не відповідають за ваш будинок. Саме ви маєте це робити».

Саме такі світоглядні зміни, які відбуваються останнім часом, Альо-на Бабак вважає найвагомішими за понад 20 років реформування вітчизняного житлового сектора.

Легітимність загальних зборів

Фахівці визнають вагомість закону «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». «Він хоч і не містить особливих новел, проте згрупував в одному місці всі правові норми, прописані в різних нормативно-правових актах, для того щоб співвласники будинку чітко розуміли свої права, свої обов’язки і свою відповідальність», — наголосила радник з правових питань проекту Групи Світового банку Зоя Гопцій.

І все ж одна норма закону варта особливої уваги. Згідно з нею, для управління багатоповерхівкою не обов’язково створювати юридичну особу у вигляді ОСББ. Така практика в Україні запроваджується вперше і, на переконання Альони Бабак, вона покликана полегшити та прискорити реформування житлового сектора.

Для того щоб обрати форму управління багатоквартирним будинком, його співвласники мають провести загальні збори. Про час та місце їх проведення співвласники будинку сповіщаються наперед. Ця функція покладається на ініціаторів заходу.

«Аби не було жодних зловживань під час зборів, на яких вирішується питання, хто і як управлятиме будинком, потрібен типовий зразок протоколу», — сказала Альона Бабак, додавши, що Міністерство регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ уже його затвердило. «Отже, всі повинні розуміти, що загальні збори в багатоквартирних будинках тепер повинні відбуватися з використанням стандартної форми протоколу. Належним чином оформлений протокол загальних зборів — одна з підстав визнання легітимності таких зборів».

Після того, як співвласники ви-значаться з формою управління своїм будинком, вони використовуватимуть загальні збори для вирішення інших питань, пов’язаних з його функціонуванням.

До 1 липня 2015 року, доки закон №417 ще не набув чинності, діяла норма Цивільного кодексу, за якою рішення співвласників багатоквартирних будинків (за винятком ОСББ) набували сили, якщо вони ухвалювалися одностайно. Навіть якщо довелося б вирішувати, в який колір фарбувати під’їзди чи інші непринципові питання. На жаль, в таких умовах спільного рішення вдавалося досягати вкрай рідко. «Саме закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» надав усім без винятку співвласникам механізм прийняття рішень щодо управління власним будинком більшістю голосів», — наголосила Зоя Гопцій.

Є різні цензи щодо ухвалення рішень. Наприклад, для вибору упра-вителя необхідно зібрати понад 50% голосів, а для прийняття, скажімо, рішення щодо залучення коштів для термомодернізації будинку — більше 75% голосів його співвласників. При цьому закон визначає, що рішення загальних зборів є обов’язковими для всіх мешканців, навіть якщо вони не брали в них участі або голосували «проти».

Скасування поняття балансоутримувача

За словами Альони Бабак, органи місцевого самоврядування, відповідно до закону №417, мають передати власникам усю технічну документацію на багатоквартирний будинок, оскільки законом скасовується поняття балансоутримувача. Адже будинок у цілому не є об’єктом чиєїсь власності, і це зрозуміло: у ньому є приватні помешкання і є спільне майно.

«Питання передачі технічної документації власникам є відповідальністю не Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, не Кабінету Міністрів. Це виняткова компетенція органів місцевого самоврядування», — підкреслила Альо-на Бабак. Утім зауважила, що органи місцевого самоврядування не поспішають передавати цю технічну документацію власникам. І не поспішають проводити її інвентаризацію, тобто з’ясовувати, чи в повному обсязі вона зберігається.

За інформацією Альони Бабак, нині Мінрегіонбуд напрацьовує урядову постанову щодо списання будинків з балансів комунальних ЖЕКів. Цей документ майже готовий і навіть пройшов погодження Кабміну. Залишилося лише трохи допрацювати його. Тож є надія, що невдовзі він буде схвалений.

Питання прибудинкової території

Щоразу, коли співвласники наважуються взяти на утримання багатоквартирний будинок, чи не найгострішим є питання визначення прибудинкової території. Адже це вагомий капітал, який значною мірою дозволяє співвласникам вирішувати загальні питання. Прибудинкову територію вони можуть, зокрема, виділяти під паркування автомашин, здавати в оренду і заробляти на цьому гроші, які потім спрямовувати на утримання будинку, його поточний і капітальний ремонти, тех-нічне переоснащення тощо.

Закон №417, за словами Альони Бабак, вперше визначив права на прибудинкову територію як спільну власність власників квартир у будинку: «Вона не може належати комусь окремо».

Водночас нардеп визнала, що чимало багатоквартирних будинків не мають документації на прибудинкову територію. А така документація необхідна, аби рішеннями місцевих органів влади прибудинкову територію можна було за-кріпити за співвласниками багатоповерхівок. За інформацією заступника голови профільного парламентського комітету, вже готується відповідний проект постанови Кабміну. «Але й сьогодні ніхто не заважає місцевим органам влади провести інвентаризацію документації на прибудинкові території. Для цього варто підняти документи Бюро технічної інвентаризації (БТІ), скористатися інформацією ЖЕКів».

На думку Гжегожа Гайди, питання прибудинкової території має вирішуватися в кожному місті окремо. Бо існують різні типи забудови. «Скажімо, в західноукраїнських містах спостерігається щільна забудова. То є один тип забудови і одна ситуація, — пояснив він. — І зовсім інша ситуація в нових мікрорайонах. Наприклад, у Центральній Україні, де будинки мають досить великі земельні ділянки навколо себе».

Оцінка технічного стану будинків

Альона Бабак зазначила, що закон №417 не знімає обов’язку житлово-експлуатаційних підприємств, які надають послуги з утримання будинків, споруд і прибудинкових територій, проводити акти-огляди житлових будинків для визначення їх технічного стану. Ця норма регулюється наказом Мінрегіонбуду №76. За ці послуги жителі багатоповерхівок сплачують гроші у ви-гляді плати за утримання. «Тож мають повне право вимагати від експлуатаційних підприємств інформацію про наявність актів технічних оглядів будинків, у яких може бути зазначено, потребують вони капітального чи поточного ремонту. Відповідно до цих актів-оглядів органи місцевого самоврядування могли б передбачати в бюджетах певні суми для впровадження програм стимулювання проведення мешканцями таких робіт», — пояснила парламентар.

Учасники київського медіа-дня нагадали, що в попередній редакції закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» діяла норма, згідно з якою місцеві органи влади були зобов’язані провести капітальний ремонт будинку, мешканці якого створювали ОСББ. На жаль, місцеві органи влади не завжди могли дотриматися цієї норми через брак коштів. Тож процес створення ОСББ гальмувався.

Законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» згадана норма вилучена. Альона Бабак переконана, що на відповідну підтримку місцевої влади мають право розраховувати всі власники житла — і приватного сектора, і багатоквартирного, незважаючи на те, чи там є ОСББ, житлово-будівельні кооперативи (ЖБК), чи вони відсутні. «Ми вважаємо, що така підтримка з боку місцевої влади може бути надана відповідно до місцевої цільової програми, — зазначила вона. — Така програма, скажімо, могла б підтримувати проведення капітальних ремонтів, зорієнтованих на енергоефективність. І внесок цієї програми міг би сягати 30% чи якихось інших показників, які встановлюються на місцях. Усе залежить від того, якими фінансовими ресурсами володіють територіальні громади».

Вибори управителів багатоквартирних будинків

Учасники київського медіа-дня звернули увагу на ще одне важливе питання, пов’язане з управлінням багатоквартирними будинками. Йдеться про визначення управителів цих будинків. Закон №417 передбачає, що ними можуть бути юридичні або фізичні особи. Зрештою, управлінням будинку можуть займатися самі жителі багатоповерхівок. Але вирішити це питання необхідно до 1 липня 2016 року.

На жаль, наразі мало хто з мешканців багатоквартирних будинків взагалі знає про цю норму чинного законодавства. Тож практично й не готуються до цього. Відповідно їх можуть очікувати будь-які сюрпризи, до яких вони просто будуть не готовими.

Відсутня масова практика роботи з управителями. Дотепер біль-шість жителів багатоповерхівок не знають їхніх обов’язків, послуги якої якості вони мають надавати і за які кошти тощо. До того ж ринок управителів лише формується. Він охоплює переважно новобудови, і часто цю функцію виконують фірмизабудовники, ОСББ. А де шукати професійних управителів жителям тих будинків, які зведені значно раніше?

Зоя Гопцій пояснює: дата 1 липня 2016 року визначена для того, щоб спонукати мешканців до об’єд-нання та прийняття спільних рішень. Якщо ж вони не будуть ухвалені у визначений термін, то закон №417 передбачає, що до цього процесу долучатимуться органи місцевого самоврядування. Вони мають обра-ти управителів на конкурсних засадах. «Але дуже хочу наголосити: це не означає, що якщо орган місцевого самоврядування обере управителя, то з ним мешканці багатоповерхівки залишаться назавжди, — сказала вона. — Право вільно обирати управителя для будинку ніхто від співвласників не забирає. Якщо співвласники згодом зорга-нізуються, то по завершенні термі-ну роботи управителя, обраного органом місцевого самоврядування, зможуть укласти контракт з тим, кого обрали самі».

Зоя Гопцій також додала, що, відповідно до закону, договір з управителем укладається на рік з правом пролонгації. Типова форма такого договору буде розроблена Міністерством регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ.

Міжнародний досвід

Країни Центральної Європи, серед яких, зокрема, Польща, Чехія та Словаччина, почали серйозно реформувати власний житловий сектор ще на початку 1990-х. Наскільки їх робота виявилася успішною?

На це запитання відповів Гжегож Гайда: «У результаті проведених реформ центральноєвропейські міста повністю відмовилися від управління чи фінансування житлового сектора. В жодному центральноєвропейському місті ви не знайдете департаменту ЖКГ. У бюджетах цих міст не знайдете видатків на ремонти багатоквартирних будинків. Це все лягає на їхніх власників. А відтак міста мають набагато більше грошей, які можна вкласти в ремонт доріг, шкіл, лікарень чи у фінансування інших заходів, які мають загальноміське значення. Тобто робиться так, як і має бути: власники відповідають за своє, а те, що є спільним, отримує фінансування зі спільного бю-джету».

За словами Гжегожа Гайди, в результаті таких змін співвласники багатоквартирних будинків почали розуміти, що мають у них робити, і реалізують усі свої потреби чи бажання через управителів. Майже в кожному будинку мешканці найняли професійних управителів. Їм передали майже всі права управ-ління спільним майном, доручили функцію збору грошей, закупівлі води, тепла, електроенергії, проведення ремонтів тощо. Як результат — багатоквартирні будинки утримуються належним чином.

«Зміни, які ми допомагаємо впроваджувати в Україні, вже випробувані в Центральній Європі, — наголосив Гжегож Гайда. — Тому впевнені, що їх результати будуть також успішними. Однак я хочу, щоб ці зміни відбулися тут швидше і щоб люди скоріше відчули позитивні результати від них».

Артем САДОВИЙ.
Національний прес-клуб «Українська перспектива».