Старий новий «управдом»
Чи допоможуть керуючі будинками реформувати житлово-комунальне господарство?
Кербуди (для Одеси звичніше «управдоми») колись були популярними. Й уособлювали владу середньої ланки, що контролювала наше життя, не охоплене виробництвом. Час породив ЖЕКи, які індустріалізували утримання житлового господарства до масштабів байдужості, коли одна сторона не знає, за що вона сплачує, а друга не пам’ятає, які послуги повинна надавати та якої якості.
Після ухвалення закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який передбачає нову фазу реформування житлово-комунальної сфери, у багатьох виникають питання — кому віддати в управління свою багатоповерхівку і де знайти для цього спеціаліста, який може стати діловим партнером, надійним помічником та захисником у боротьбі з нелегкими побутовими буднями.
І професія керуючого багатоквартирним будинком знову стає затребуваною.
Які сучасні підходи до управління багатоквартирними будинками і до добору професійних кадрів, здатних цим займатися? Поговорити про це ми запропонували президенту Асоціації управителів житла Василеві ЛІМАНУ.
— Скільки керуючих сьогодні надають послуги власникам багато-квартирних будинків?
— Насамперед, давайте визначимося, кого ми називаємо управителем багатоквартирного будинку.
Управителем може бути як юридична особа — управляюча компанія, так і фізична особа-підприємець, які за договором з власниками будинку надають послуги з утри-мання будинку та прибудинкової території. Керуючий, зазвичай, виконує весь комплекс робіт, необ-хідних для підтримання будинку в належному технічному та санітарному стані, на його плечі лягає вирішення всього комплексу господарсько-побутових питань у домі. Від якості роботи керуючого залежить і зовнішній вигляд будинку, і комфорт його мешканців.
Нині в Україні вже працюють десь 535 управляючих компаній. Кількість керуючих — фізичних осіб точно порахувати зараз складно. Оскільки багато голів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), починаючи з управління власним будинком, сягнули такого професійного рівня, що на прохання мешканців інших будинків беруть і їх під своє крило, стаючи, таким чином, управителями.
Реалії сьогодення такі, що ринок керуючих перебуває на стадії становлення. В управлінні ОСББ, житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) чи управляючих компаній перебуває близько 20% багато-квартирних будинків, решта ж продовжують обслуговуватися комунальними ЖЕКами, яких в Україні понад 4 тисячі.
— Чому саме сьогодні виникла потреба в керуючих?
— Така потреба виникла не сьогодні. Реформування житлово-комунального господарства розпочалося значно раніше. Вже 2004-го була ухвалена відповідна державна програма. Її прописали досить добре, але так і не втілили. Більш реальні кроки були закладені в програмі 2009—2014 років, проте й вона провалена.
Одним із важливих напрямків цих програм була демонополізація ринку управління житлом (іншими словами, утримання будинків та прибудинкових територій). Мається на увазі створення конкурентного середовища. Для успішного розвитку ринку та підвищення якості послуг необхідно дати можливість працювати в цій сфері суб’єктам підприємницької діяльності різних форм власності.
Поки що найефективнішу схему управління багатоквартирними будинками реалізують ОСББ. Багато успішних керівників об’єднань можуть бути прикладом професійного зростання.
— У яких регіонах сучасна система управління багатоквартирними будинками приживається найактивніше?
— Зараз важко говорити про регіональні тенденції і загалом про «сучасну» систему управління, ос-кільки ринок лише зароджується. Я схиляюся до визначення «ефективна система управління та обслуговування житлових будинків» відповідно до нових стандартів та вимог.
Серед лідерів за кількістю діючих ОСББ, тобто ефективних керуючих, можна відзначити Львівську, Дніпропетровську, Київську, Миколаївську та Івано-Франківську області. Приватних управляючих компаній найбільше в Київській та Одеській областях. І зрозуміло чому: в цих регіонах найбільше будується житла і, відповідно, тут найбільша кількість управляючих компаній, які створюються саме забудовниками.
Необхідно відзначити міста, в яких були проведені конкурси для визначення керуючих. Це: Комсомольськ та Кременчук (Полтавська область), Тернопіль, Славутич та Обухів (Київська), Житомир, Кривий Ріг та Нікополь (Дніпропетровська) тощо. Але, на жаль, у деяких містах такі конкурси проводилися не зовсім прозоро.
— Як на законодавчому рівні визначені статус керуючого , його функціональні обов’язки та права?
— Законодавчих і підзаконних актів у сфері житлово-комунальних послуг у нас чимало. Та я б виділив нещодавно ухвалений Верховною Радою закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Ми називаємо його революційним.
Справа в тому, що він надає співвласникам багатоквартирних будинків ефективний механізм вибору керуючого. При цьому тепер для ухвалення такого рішення більшістю голосів нема необхідності реєструвати юридичну особу. Будинків, які не наважилися на створення ОСББ, в Україні значна більшість. І весь цей час вони не залучалися до ринкових відносин, що складаються в житлово-комунальній сфері. Хто управлятиме їх майном, вирішувалося місцевими органами влади.
— З управляючими компаніями зрозуміло — це юридичні особи. Керуючий-фізособа неодмінно має бути приватним підприємцем?
— Власники багатоквартирного будинку для управління спільним майном мають право наймати як юрособу (компанію), так і приватного підприємця. Основні вимоги до них викладені в Правилах управління будинком, спорудою, житловим комплексом чи комплексом будинків та споруд, затвер-джених Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України ще 2009 року.
Сьогодні ці правила необхідно осучаснити. Деякі фахівці схиляються до прийняття відповідного закону. Він повинен чітко виписати всі нюанси, пов’язані з управлінням багатоквартирними будинками, визначити повноваження керуючого — фізособи та управляючих компаній, їх функції, вимоги, що до них висуваються.
У цьому є велика необхідність. Ми активно запозичуємо досвід країн — членів ЄС. І хочемо, щоб наш ринок управління житлом був висококонкурентним, відповідав найвищим стандартам. Лише так ми зможемо кардинально поліпшити ситуацію, що склалася в сфері житлово-комунальних послуг.
— Хто може бути управителем? Чи повинні ці люди отримувати спеціальну підготовку для такої роботи?
— Однозначно повинні. Прийнято вважати, що керуючий — це менеджер будинку. Та сьогодні ми переконалися в тому, що він має бути також технічно та економічно грамотною людиною.
Деякі співвласники та керівники об’єднань перевагу надають тим кандидатам в управителі, які в минулому мали стосунок до будівництва чи всього, що з ним пов’язано, скажімо, до сантехніки, електрики тощо. Бажано, щоб кандидат у будівельній сфері попрацював принаймні 2—3 роки. Тоді йому буде простіше виконувати свої обов’язки.
Та все це — базові вимоги. Насправді управителю доводиться вирішувати багато найрізноманіт-ніших питань, у тому числі й таких, що стосуються власності, взаємовідносин між власниками тощо. Тому сьогодні їм доводиться освоювати ще й юриспруденцію, а не лише займатися суто господарськими справами.
— Як оформлюються відносини з керуючими?
— Як і сьогодні, так і надалі власники багатоквартирного будинку (в тому числі й об’єднані в ОСББ) укладатимуть з управителем договір, умови якого повинні відпо-відати умовам типового. Важливо відзначити, що рішення про залучення керуючого та про його вибір ухвалюється власниками будинку на загальних зборах. Договір з управителем від імені ОСББ підписує його голова. У будинках, де ОСББ не створене, для цих цілей на загальних зборах обирається уповноважена особа (або кілька осіб) з числа співвласників. Таку можливість їм надає закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Важливо пам’ятати, що типовий договір передбачає взаємну відповідальність: керуючого — перед власниками, а власників — перед управителем. Це значно підвищує ефективність управління будинком.
— Чим конкретно займається керуючий?
— Сьогодні керуючий займається обслуговуванням, утриманням спільного майна будинку, прибудинкової території — це його прямий обов’язок. Одночасно йому доводиться займатися і соціальними питаннями, наприклад, наданням допомоги в оформленні житлової субсидії. Керуючий зацікавлений у цьому. Бо це платежі, що йдуть на обслуговування будинку та прибудинкової території.
Зустрічаються й інші аспекти. Скажімо, є управителі, які проводять свята двору, новорічні та інші заходи. Це зближує людей, допомагає їм ліпше розуміти один одного, а зрештою — згуртовувати їх для вирішення спільних завдань.
Керуючий багатоквартирним будинком — це в жодному випадку не керівник підприємства. Якщо на підприємстві, яким ти керуєш, хтось тебе не послухав, ти можеш його «виставити за двері». А з власниками завжди необхідно знаходити спільну мову. Коли ти станеш для них довіреною особою, значить, ти — хороший керуючий.
— ЖЕКи надають комплексні житлово-комунальні послуги. У них є відповідні кадри, технічні можливості, виходи на спеціалізовані комунальні підприємства та фірми. Чи можуть управителі в цьому успішно конкурувати з ЖЕКами?
— Дуже важливо, щоб керуючий чи управляюча компанія приходили зі своєю матеріально-технічною базою. Можна взяти банківський кредит та скористатися ним для придбання необхідного обладнання. Так у більшості випадків і робиться. При цьому закуповується найсучасніше обладнання.
Матеріально-технічну базу можна створити і поетапно, в тому числі й за кошти власників (окремий рядок витрат у кошторисі на рік). Але тоді придбане таким чином обладнання, інструменти, спецодяг і все необхідне для обслуговування будинку належатиме їм, а не управителю.
Сьогодні управителі пропонують мешканцям нові, значно вищі порівняно з попередніми стандарти обслуговування. Цим вони стараються довести, що працюють набагато ліпше, ніж ЖЕКи. В іншому ж випадку власники відмовляться від їх послуг. Який сенс людям міняти шило на мило?
— Як бути, коли мешканці не наймають керуючого? Хто тоді виконує його функції і хто оплачує його послуги?
— Якщо мешканці багатоквартирного будинку не створюють ОСББ чи не обирають собі керуючого на загальних зборах, то по завершенні одного року органи місцевого самоврядування проводять конкурс і за його результатами визначають керуючого для будинку. Зараз ця процедура регламентується постановою Кабінету Міністрів №631 від 21.07.2005 р. «Про затвердження Порядку проведення конкурсу з надання житлово-комунальних послуг». Але законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачається затвердження Мінрегіоном нового порядку його проведення.
Важливо розуміти, що вибір органами місцевого самоврядування керуючого для будинку — це, скоріше, вимушений захід для того, щоб будинок не залишився без належного догляду. Власники в будь-який момент можуть зібратися та ухвалити рішення про заміну керуючого. Треба буде лише дочекатися завершення встановленого законом мінімального терміну для роботи керуючого в один рік. Однак якщо керуючий не надавав послуг чи їх якість не відповідала умовам договору, то такий договір можна буде розірвати і до-строково. Ця процедура передбачена законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
— Один керуючий може управляти одразу кількома житловими будинками. Наскільки це виправдано?
— Як я сказав раніше, керуючий-фізособа може успішно управляти десятками будинків. І така практика існує вже давно.
Якщо говорити про підприємство, то воно може мати в обслуговуванні навіть сотні будинків, розташованих неподалік один від одного. Для віддалених будинків можна створювати своєрідні опорні пункти з персоналом, необхідним для обслуговування. Скажімо, штат з обслуговування може складати від 3 до 7 осіб — бухгалтер, сантехнік, електрик, двірник тощо.
Якісь послуги керуючий надає самостійно або може наймати й інші підприємства для їх виконання. Сьогодні в кожному районі можуть бути структури, що займаються аварійним обслуговуванням. Варіантів, як бачите, багато. Все залежить від того, як керуючий себе позиціонує, як формує свій штат та принципи роботи, а також від того, що саме хоче замовник — власники багатоквартирного будинку.
— Реалізація нового закону може відкрити шлях в управителі людям недобросовісним та непрофесійним. Як цього уникнути?
— Сьогодні дуже важливо проводити роз’яснювальну роботу, щоб власники багатоквартирних будинків знали, які вимоги вони мають висувати до керуючих. Перш ніж найняти керуючого, актив будинку повинен поцікавитися історією компанії, з якою збирається укласти договір, дізнатися, як вона себе зарекомендувала, які відгуки. Зібрати інформацію сьогодні не так складно.
З керуючими-фізособами визначитися складніше. На мою думку, варто звернути увагу на успішні ОСББ чи ЖБК. Їх голови вже напрацювали досвід, часто мають необ-хідну кваліфікацію та знання. Деякі голови працюють по 15—20 років, мають колосальний досвід, можуть управляти і десятком будинків.
З недобросовісним управителем сьогодні розібратися досить просто: якщо мешканці ним незадоволені, то більше не найматимуть його. У новому законі передба-чено, що договір з керуючим
укладається на 1 рік з можливістю його пролонгації.
Є й інші механізми, що можуть підтвердити професійну придатність керуючого. Асоціація керуючих виступає з пропозицією за-провадити професійну атестацію, в тому числі і реєстр професійних керуючих. Ми передбачаємо можливість навчання керуючих тощо.
Якщо говорити про підприємства, то вони можуть отримати оцінку відповідності тим чи іншим стандартам й отримувати відповідні сертифікати. Це може підвищити їх конкурентоздатність.
— Чи готові місцеві органи влади до такої глибокої реформи у сфері ЖКГ, в тому числі і до роботи з керуючими будинків?
— Насамперед необхідно говорити про те, чи готове до цього суспільство. Адже наразі реформування житлово-комунальної сфери значною мірою залежить від нас із вами, новим законом саме нам як власникам надані величезні повноваження. Якщо ми ними активно користуватимемося, то владі просто не буде куди діватися.
В Україні є міста, які активно підтримали роботу кербудів. І виявилося, що такі ринкові підходи дуже вигідні, бо місцева влада може скинути з себе великий тягар відповідальності. Так, керівництво міста контролює, щоб не було порушень, щоб дотримувалися тарифної політики. Але коли працюють управляючі компанії, то їх відносини з мешканцями — це приватник з приватником.
Статистика доводить, що там, де працює приватний керуючий, набагато менше скарг і більше довіри до місцевих органів влади. А там, де місцеві органи влади не готові до змін, свою думку повинна сказати громадськість. І ми як громадська організація готові допомогти співвласникам, ініціативу яких гальмуватиме місцева влада.
Розмовляв Артем САДОВИЙ.
Національний прес-клуб «Українська перспектива».
Передплата
Найкраща підтримка — ПЕРЕДПЛАТА!
Вихід газети у четвер. Вартість передплати:
- на 1 місяць — 70 грн.
- на 3 місяці — 210 грн.
- на 6 місяців — 420 грн.
- на 12 місяців — 840 грн.
- Iндекс — 61119
Якщо хочете бути серед тих, хто читає, думає, не погоджується, сперечається, а відтак впливає на прийняття рішень на розвиток свого села чи міста, — приєднуйтеся до спілки читачів нашої газети.
Передплатити газету можна у поштовому відділенні або у листоноші, а також у редакції.
Оголошення
Написання, редагування, переклад
Редакція газети «Чорноморські новини» пропонує:
- літературне редагування, коректуру, комп’ютерний набір, верстку та тиражування текстів;
- високопрофесійні переклади з російської на українську і навпаки;
- написання статей, есе, промов, доповідей, літературних, у тому числі віршованих, привітань.
Команда висококваліфікованих фахівців газети «Чорноморські новини» чекає на Ваші замовлення за телефонами:
099-277-17-28, 050-55-44-206